こんにちは！不動産ハッカーの管理人です。
中古マンションを売却する際には、どのような諸費用と税金がかかるのでしょうか？
このページでは、元不動産営業マンが解説させていただきます。
一般的な書費用
不動産会社に売却を依頼した場合は、その売却価格がまるまる手元に残るわけではありません。
一般的に以下の諸費用がかかってきます。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用（あれば）
- 住所変更登記費用（あれば）
- 住宅ローン繰り越し返済手数料（あれば）
- 譲渡所得税（あれば）
では、それぞれ詳しく見ていきましょう。
仲介手数料
仲介手数料は、仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。
宅建業法により上限額が決まられており、計算方法は以下の通りとなります。
| 売却価格（消費税抜き） | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | （売却価格 × 5%） + 消費税 |
| 200万円以上 ～ 400万円以下 | （売却価格 × 4% ＋ 2万円） + 消費税 |
| 400万円以上 | （売却価格 × 3%＋6万円） + 消費税） |
例として、売却価格が1,000万円の場合は、以下の通りとなります。
売却価格1,000万円 × 3% ＋6万円 + 消費税 = 421,200円
これはあくまで上限額となりますが、不動産会社は上限額を受け取っている会社が多いです。
仲介手数料は、売買契約が成立した場合のみ支払うお金なので、売却を依頼しただけでは支払う必要はありません。
支払い時期は、売買契約締結時や決済時（物件引渡し時）に支払うケースが一般的です。不動産会社により異なりますので、事前に確認しておきましょう。
印紙税
不動産売買契約書には印紙税が課せられます。
契約書に印紙を貼り付けて、割り印をすることによって、納税しなければなりません。
印紙税は売却価格によって異なります。
平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間は、印紙税が安くなっています。
| 売却価格 | 印紙税 |
|---|---|
| 10万円超 50万円以下 | 2百円 |
| 50万円超 100万円以下 | 5百円 |
| 100万円超 500万円以下 | 1千円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超 10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超 50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
例として、売却価格が1,000万円の場合は、印紙税が1万円となります。
不動産の売買契約書は売主用と買主用で2通作成されますので、 売主と買主それぞれが、上記の金額を納めなければなりません。
抵当権抹消登記費用（あれば）
マンションに抵当権が設定されている場合は、抹消登記をしなければ、売主から買主へ所有権移転登記をすることができません。
例えば、マンションを購入した際に、銀行で住宅ローンを借りた場合には、マンションに抵当権が設定されています。
まだ住宅ローンの残債が残っている場合は、売却価格で支払うことにより、抵当権を抹消することが出来ます。
抵当権の抹消登記は、司法書士に依頼することが一般的ですが、相場は1～2万円程度です。売却価格で支払うことが出来ます。
抵当権の抹消は、決済後（物件引渡し時）に司法書士が行うことが一般的です。
住所変更登記費用（あれば）
もし引越しなどで、現在の住民票の住所と、登記簿の住所が異なる場合、住所変更登記をしなければなりません。
その理由ですが、売主から買主へ所有権移転登記をする際には、印鑑証明書を提出します。
印鑑証明書には住民票の住所が記載されており、それが登記簿の住所と異なる場合は、不動産登記法により所有権移転登記が出来ないことになっています。
住民票の住所と登記簿の住所は連動されていませんので、住所変更登記が必要となります。
住所変更登記は、司法書士に依頼することが一般的ですが、相場は1～2万円程度です。売却価格で支払うことが出来ます。
決済時（物件引渡し時）に行うことが一般的です。
住宅ローン繰り越し返済手数料（あれば）
まだ住宅ローンの残債が残っている場合は、繰り越し返済しなければなりません。
この繰り越し返済をするには、繰越手数料がかかる銀行がほとんどです。
金額は銀行によって異なりますが、5千円～3万円程度の手数料がかかります。売却価格で支払うことが出来ます。
譲渡所得税（あれば）
不動産を売却して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として、所得税と住民税が課せられます。
例えば、当初購入した金額よりも高く売れた場合などが当てはまります。
逆に、売却して損した場合には、所得税と住民税を減額できる可能性があります。
物件によって税金は異なり、また、計算方法が結構複雑です。
詳しくは、こちらのページを参照下さい。
必ず、事前に不動産会社へ相談するようにしましょう。
以上、「マンション売却時の諸費用と税金」でした。
参考になれば幸いです！
