こんにちは！不動産ハッカーの管理人です。
土地や建物などの不動産を所有していると、毎年固定資産税・都市計画税がかかります。
では、これらの税金はどのようにして計算されているのでしょうか？
このページでは、元不動産営業マンが語りたいと思います。
固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人（固定資産税課税台帳に登録されている人）に対して、固定資産税がかかります。
さらに、その不動産が都市計画区域内にある場合は、都市計画税もかかります。
市町村などの地方自治体に納める税金であり、納税額は市町村が計算しています。
固定資産税と都市計画税の計算方法は似たようなものですが、若干違いがあります。
まずは、固定資産税からみていきましょう。
固定資産税
計算方法はいたってシンプルです。「課税標準」に「標準税率」をかけるだけです。
固定資産税の計算式
課税標準額（固定資産税評価額） × 標準税率1.4%
課税標準は、固定資産税登録台帳に登録されている固定資産税評価額になります。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額は、国土交通省が定めた基準に基づいて、市町村長が価格を決定します。
不動産売買の価格とは異なりますが、相場の70%程度になっていることが多いです。
なお、不動産の価格は日々変動しますので、評価額は3年に一度見直しされています。
標準税率とは？
標準税率は、一律で1.4%と定められています。
ただし、財政上で必要があるときは、税率が引き上げられることもあります。
もし、1.7%を超える場合は、市町村の議会で納税者から意見聴取がされることになっています。
住宅用地は軽減措置あり
住宅が建っている土地（住宅用地）は、特例により軽減措置があり、税金が低くなります。
200m2以下の部分は、課税標準が6分の1になります。
これを小規模住宅用地と言います。
また、200m2超える部分は、課税標準が3分の1になります（建物の床面積の10倍が上限）。
これを一般住宅用地と言います。
具体例
例えば、住宅用地300m2の課税標準が9,000万円だったとします。
- 200m2以下の部分 = 6,000万円 × 6分の1 = 1,000万円
- 200m2超える部分 = 3,000万円 × 3分の1 = 1,000万円
これにより、住宅用地の課税標準は、「1,000万円 ＋ 1,000万円 = 2,000万円」となります。
注意点
- 住宅と店舗が併用している建物の場合は、居住用部分が2分の1以上なら、住宅用地とみなされます。
- 賃貸アパート、賃貸マンションなども住宅用地とみなされます。
- 分譲マンションの場合、敷地全体の面積を居住用住戸の戸数で除した面積で判定します。
新築住宅も軽減措置あり
平成30年3月31日までに新築された建物で、課税床面積が120m2までの部分について、固定資産税が2分の1になります。
- 3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅は、新築後5年間
- 上記以外の一般の住宅は、新築後3年間
注意点
- 住宅と店舗が併用している建物の場合は、居住用部分が2分の1以上でること。
- 集合住宅の場合、居住部分の課税床面積が、一戸につき50m2以上280m2以下であること。
- 貸家住宅の場合は、一戸につき40m2以上280m2以下であること。
なお、認定長期優良住宅の場合は、新築から5年間（マンション等は7年間）になります。
都市計画税
都市計画税の計算方法は、固定資産税と比べて税率が違います。
都市計画税の計算式
課税標準額（固定資産税評価額） × 標準税率 最高0.3%
軽減措置
200m2以下の部分は、課税標準の3分の1。
200m2以下を超える部分は、課税標準の3分の2。
新築住宅は原則として軽減措置がありません。
ただし、市町村の条例により、特例がある場合があります。
免税点
課税標準額の合計が一定の金額に満たない場合には、固定資産税・都市計画税が非課税となります。
- 土地：30万円
- 家屋：20万円
支払い方法は？
固定資産税を支払う際は、市町村から送られてきた納付書で支払います。
納付書は、納付期限の10日前までに送る決まりになっています。
1回払い、または年4回払いを選ぶことができます。
現在では、市町村によって違いはありますが、コンビニで支払えたり、クレジットカード、電子マネーなどで支払うこともできます。
以上、「不動産の固定資産税の計算方法」でした。
参考になれば幸いです。
