私が不動産営業マンのころ、共有名義の不動産の売却はよくありました。
理由としては、不動産を相続したケースや、夫婦で資金を出し合って購入したケースが多かったです。
では、共有名義の不動産を売却するには、どのようにしたらいいのでしょうか？
このページでは、元不動産営業マンが「共有名義の不動産を売却する流れ」について、語りたいと思います。
共有名義とは？
共有名義とは、一つの不動産を複数の人で所有していることを言います。
それぞれの共有者は、どのくらいの割合で所有しているのか、持分が決められています。
例えば、家を買うときに、夫婦でお金を半分ずつ出し合った場合は、持分が1/2ずつになります。
売却するには全員の同意・承諾が必要
共有名義の持分は、不動産のどの部分を持っているかではなく、「所有権をどのくらいの割合で持っているか」という意味になります。
したがって、不動産を売却するには、共有者全員の同意・承諾が必要になります。
例えば、2人で共有している場合は、１人が「売りたくない！」と言えば売却することができません。
同意・承諾を得ずに売却することは財産の侵害となり、トラブルの原因となります。
まずは、共有者全員の売却する意思を統一させましょう。
自分の持分だけ売却できるの？
自分の「持分」だけを売却することは、法律的に可能です。
もし、夫婦で共有している場合は、夫が妻に自分の持分を売却することができます。
また、第三者にも売却することもできますが、わざわざ共有者がいる不動産を購入する方は、ほとんどいません。
最近では、持分だけを買取ってくれる専門業者がありますが、買取額は低い金額になるでしょう。
売却の流れ
売却の流れは、普通の不動産を売却する流れと変わりません。
詳しくは、以下のページを参考にされてください。
以下では、共有名義の不動産を売却するポイントや注意点を書いていきます。
代表者を決める
不動産業者を通して売却する際は、共有者のなかから代表者を決めて、その人を連絡の窓口にしましょう。
窓口となった方は大変になりますが、不動産業者とのやり取りがスムーズにいきます。
共有者全員が立会いするのはいつ？
共有者全員が立会わなければならないときは、「売買契約」と「決済・引渡し」のときです。
ただ、都合が悪い場合には、代理人を立てることもできます。
売買契約の場合
不動産を購入する人が決まれば、不動産業者が立会いのもと、売主と買主とで売買契約を結びます。
もし、共有者で都合が悪い方がいる場合には、代理人を立てることもできます。
一般的に、共有者で立会いできる方が、代理人となるケースが多いです。
その場合、委任状に署名・捺印（実印）し、印鑑証明証を添付して、代理人に預けます。
委任状は、不動産業者が作ってくれます。
決済・引渡しの場合
決済・引渡しでは、買主が売主へお金を支払って、それを司法書士が確認し、所有権移転登記を行います。
もし、共有者で都合が悪い方がいる場合には、代理人を立てることもできます。
一般的に、共有者で立会いできる方が、代理人となるケースが多いです。
その場合は、事前に司法書士が立会いできない方と面談し、売る意志を確認しなければなりません。
なぜなら、司法書士には本人との面談義務、本人確認義務があるためです。
そして、委任状に署名・捺印（実印）したうえで、印鑑証明証を添付する必要があります。
お金を振り分けた証拠を残す
買主からお金を受け取った後は、共有者にお金を振り分けることになります。
その際、振り分けたことを記録に残しておかないと、贈与とみなされて贈与税の対象となる可能性があります。
振り分ける際は、振込みなどの記録が残る方法で行いましょう。
税金面で優遇される場合がある
共有名義を売却した場合、税金面で優遇されるケースがあります。
例えば、不動産を売却して、買ったときの価格よりも高く売れた場合は、その利益分（譲渡所得）に対して税金がかかります。
これは、「不動産譲渡所得税」と呼ばれています。
「不動産譲渡所得税」については、こちらのページを参照下さい。
通常、マイホーム（居住中）を売却した場合は、特別控除として3,000万円を譲渡所得から差し引くことができます。
共有名義の場合は、それぞれの共有者に対して、3,000万円の特別控除が適用されます。
以上、「共有名義の不動産を売却する流れ」でした。
参考になれば幸いです。
