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こんにちは!不動産ハッカーの管理人です。

賃貸住宅を借りるときに、不動産会社の見積もりには、当たり前のように火災保険料が入っていますよね。

保険料は1年契約で1万円や、2年契約で2万円など、微妙に高い金額だったりします。

そこであなたは、下記のような疑問が浮かんだのではないでしょうか?

「この火災保険って強制なの??加入する義務はあるの??」

結論から申し上げますと、火災保険への加入は「強制」です!

世の中のほとんどの賃貸物件は、火災保険に加入することを条件に、入居者を募集しています。

火災保険への加入をこばめば、賃貸住宅を借りることができないでしょう。=強制です!

ただ、不動産会社がすすめる火災保険は、必要以上に保険料が高くなっていることがあります。

補償内容を見直したり、他社の火災保険を選ぶことで、保険料を安く抑えることができる可能性があります。

そこで、今回は、元不動産営業マンが賃貸住宅における火災保険について、分かりやすく解説していきたいと思います。

このページを読むことで、

  • 火災保険への加入が強制な理由
  • 強制することの違法性
  • 火災保険の仕組みと安くする方法
  • おすすめの火災保険

などを理解し、自分に合った火災保険を選ぶことができると思います。

それではまいります!

1.火災保険への加入が強制な理由

貸主もしくは不動産会社が火災保険を強制する理由は、下記のような最悪の事態をさけたいからです。

  1. 借主が火事を起こす。↓
  2. 貸主は部屋が焼けてしまい損害を被る。↓
  3. 貸主は借主に高額な損害賠償を請求する。↓
  4. 借主は高額な損害賠償を支払うことができない。↓
  5. 貸主は困ってしまう。

借主は、賃貸借契約の「前」であれば、法律的には火災保険に加入する義務はありません。
火災保険への加入は、あくまでも任意になります。

しかし、火災保険に加入しなければ、貸主にとってはリスクが大きいのです。

したがって、「お部屋をかすけど火災保険に加入することが条件ね!」としています。=強制していることになります。

1-1.「強制」は違法じゃないの?

「強制」との言葉を使うと乱暴なイメージになりますが、基本的に違法ではありません。

これについては、不動産流通推進センターでも「法令に抵触するというようなことはない」との見解を示しています。(参考:不動産流通推進センター

建物の賃貸借契約は、民法の「契約自由の原則」をもとに締結されます。

契約自由の原則とは、ざっくり言えば「常識や法律の範囲内であれば、自由に条件をつけて契約していいよ!」といった内容です。

「火災保険への加入」を入居の条件とすることは、契約自由の原則の範囲内と考えられます。

1-2.消費者契約法に違反しないの?

消費者契約法の第10条により、「消費者の利益を一方的に害する条項は「無効」じゃないの?」との意見がありますが、保険契約の内容が不当なものでない限り、違反しないと考えられます。

賃貸住宅の火災保険の場合、建物本体には貸主が保険をかけており、借主が保険をかける範囲は建物内部の家財などが中心です。

決して不当ではなく、むしろ借主にとってメリットのある内容です。

したがって、消費者契約法に違反することはないと考えが妥当です。

1-3.独占禁止法に違反しないの?

不動産会社が火災保険への加入を強制することは違法ではありませんが、「保険会社を指定する場合」は独占禁止法に抵触する可能性があります

「当社が指定する保険会社に加入することが条件です!」といったケースが該当する可能性がありますので、覚えておきましょう!


独占禁止法とは、簡単に言えば、公正で自由な競争を促進することを目的とした法律です。

「保険会社は他社と競争することによって、よりよい保険商品が生まれる。そして、消費者は自分のニーズに合った保険商品を選択することができる。」

これが本来望ましい姿ですが、不動産会社が保険会社を指定することで、下記のようになってしまいます。

「保険会社は他社と競争しなければ、よりよい保険商品が生まれない!そして、消費者は自分のニーズに合った保険商品を選択できない!」

公正で自由な競争がされなければ、下記の独占禁止法の第19条に違反します。

独占禁止法 第19条

事業者は、不公正な取引方法を用いてはならない。

もし、不動産会社が保険会社を指定する場合で、その火災保険が気に入らないときは、それにふさわしい対応をする必要があります(後述します。)

参考までに、下記のURLの公正取引委員会の回答も参考になります。

教えて!goo:独禁法に反するのでは? 賃借申込人に保険者・保険代理店を指定して保険契約させる行為

1-4.加入せざるを得ないが、そもそも加入した方がいい保険!

ここまでお話ししてきたとおり、火災保険への加入は強制ですが、そもそも火災保険は借主にとって加入した方がいい保険です。

万が一、火事を起こしてしまい、1,000万円の賠償責任を負うことになったとしましょう。

あなたは1,000万円の損害賠償を支払うことができるでしょうか?

支払うことができるのであれば、火災保険は必要ないかもしれません。

しかし、支払うことができないのであれば、火災保険に加入しておかないと、人生を棒に振ることになりかねません。

火事が起こる可能性はゼロではないので、火災保険は加入しておいた方が安心です。


ただ、不動産会社が指定する火災保険は、保険料が必要以上に高くなっていることがあります。

その理由の一つとして、補償内容が一律で設定されているところがあります。

たとえば、「1LDKで一人暮らしなら2年間で2万円のプランね!」みたいな感じです。

本来は、借主の状況に合った補償内容を「細かく」提案すべきですが、そこまで手が回らず、ざっくりとしたプランを提案しているケースが多いです。

したがって、保険の内容を見直したり、他社の保険に変更することで、補償内容を最低限にして保険料を安く抑えることができるケースがあります。

そのためには、火災保険の仕組みを理解しておくことが大切です。

では、どのような仕組みになっているのか、見ていきましょう!

2.意外だった!火事に関する法律の内容

まず、あなたが火事を起こした場合、どのような賠償責任を負うのか見ていきましょう。

もし、自分の落ち度で他人に迷惑をかけた場合、それによって生じる損害を賠償しなければなりません。

当然のことですね^^;

このことについては、民法の709条に定められています。

民法 第709条

故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

しかし、火事を起こしたとなると、失火の責任に関する法律(略して「失火責任法」)により、話が少し変わってきます。

失火責任法

口語訳:民法第709条の規定は、失火の場合には、適用しない。ただし、失火者に重大な過失があったときは、この限りでない。

条文:民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス

簡単にいうと、「火事を起こしても、重大な過失がなければ、損害を賠償しなくていいよ!」といった内容です。

重大な過失とは、例をあげると分かりやすいのですが、

  • 天ぷらを揚げている最中に、長時間その場を離れて火事になった
  • 寝タバコで火事になった

など、「それをやったら火事になるよね!」ってことが今までの裁判で判断されています。

もし、重大な過失がなければ、火事を起こしたとしても、賠償責任がないのです。

意外ではありませんか?

この「失火責任法」は明治32年に制定された古い法律で、昔は木造家屋が密集しており、火事が起こると火が隣家に燃え移りやすい環境でした。

火事を起こした方が全員に対して賠償責任を負うことは困難なため、この法律が制定されたと言われています。

今の時代にはマッチしていないように思えますが、今でも適用されている法律です。

「それなら、火災保険いらないよね?」と思われるかもしれませんが、賃貸借契約の内容により火災保険が必要になってきます。

3.火災保険が必要な理由

賃貸住宅の火災保険は、以下の3つの保険がセットになっているケースが多いです。

  1. 家財保険
  2. 借家人賠償責任保険
  3. 個人賠償責任保険

基本的にはメインが家財保険で、特約として借家人賠償責任保険と、個人賠償責任保険をつける形になっています。

このうち、貸主が一番重要視しているのは「2.借家人賠償責任保険」で、その次が「3.個人賠償責任保険」です。

では、それぞれどのような保険なのか見てきましょう。

3-1.家財保険

家財保険とは、テレビや冷蔵庫などの家電、机やタンスなどの家具、洋服などの家財が火事で焼けた場合はもちろん、天災や盗難被害にあった場合などにも補償してくれる保険です。

例えば、隣の住人が火事を起こし、あなたの家財も全焼したとしましょう。

あなたは「弁償してよ!」と言いたくなると思いますが、失火責任法により、隣人に重過失がなければ弁償する義務がありません。

したがって、あなたは損害賠償を請求することができません。

理不尽のように思えるかもしれませんが、「自分の家財は、自分の保険で補償しましょう!」といった話になります。

3-2.借家人賠償責任保険

借家人賠償責任補償は、借主が火事を起こした場合に、貸主に対して損害賠償を補償してくれる保険です。

そこであなたは「失火責任法により、重大な過失がなければ賠償責任を問われないのでは?」と思われるかもしれませんが、賃貸借契約の内容により賠償責任が生じます。

賃貸借契約では、借主には「借りた部屋を返すときは、借りたときの状態に戻すべし」という「原状回復義務」があります。

この原状回復義務により、火事で焼けた部屋を、借りたときの状態に戻さなければなりません。

もし、原状回復をせずに、借りた部屋(債務)を返すことができなければ(不履行)、民法415条の債務不履行に該当します。

そうなると、貸主は損害を負うことになり、大変困ってしまいます。

したがって、貸主としては、借主に借家人賠償責任保険に加入しておいてもらいたいわけです。

3-3.個人賠償責任保険

個人賠償責任保険は、個人が日常生活において偶然に起こした事故により、他人に法律上の損害賠償責任を負ったときに補償してくれる保険です。

例えば、下記のようなケースが対象になります。

  • ベランダから植木鉢を落として、通行人にケガをさせた。
  • 外出中に洗濯機のホースが外れて水漏れし、下階の部屋を水浸しにした。
  • 自転車で歩行者に接触し、ケガをさせた。

賃貸住宅に関わる事故だけでなく、日常生活においての事故も対象になります。

また、ひとつの契約で家族全員を保証できるものもあり、その場合、自分の子どもが事故を起こしたときにも役立ちます。

2013年には、子どもが自転車事故を起こして相手方が意識不明になり、親に約1億円もの賠償を命じる判決がでました。

そんな時に役立つ保険です。

注意点として、個人賠償責任保険は「借りたもの」に対しては補償されません。

賃貸住宅は「借りたもの」であり、補償の対象にはならないため、借家人賠償責任保険が必要となるわけです。


以上、火災保険にはこのような補償があるケースが多いです。

火事を起こした場合、賃貸借契約による原状回復義務により賠償責任を問われます。

貸主としては、借主が火災保険に加入していなければ、損害を賠償してもらえない可能性があるため、火災保険への加入を条件としているわけです。

4.火災保険料が高い可能性あり!補償の内容を確認しよう!

不動産会社は、単身の方には単身向け、家族連れの方には家族連れプランを提案してくると思いますが、一方的に「このプランに入ってください」と、詳しい説明をせずに申込用紙を渡してくる場合があります。

その場合、そのプランが、あなたが必要としているプランではなく、金額が高くなっている可能性もあります。

なので、一度目を通してみることをオススメします。

よく分からない場合は、不動産会社に説明を求めましょう!

5.不動産会社が提供する保険に入らなくてもOK

火災保険は、必ずしも不動産会社が提供する火災保険に加入する義務はありません。

なので、自分で安い保険会社を見つけて、そこに加入したい場合は、不動産会社へ相談しましょう。

OKな場合は、保険に加入したことを証明するために、保険証券のコピーの提出を求められるケースがあります。

まとめ

以上、「賃貸住宅の火災保険の加入は必要なの?強制なの?」でした。

参考になれば幸いです!