こんにちは！不動産ハッカーの管理人です。
家を購入する際は、ほとんどの方が住宅ローンを組んで、購入されています。
やがて、返済中に諸事情により、家を売却せざるおえない状況になったとします。
その際、「住宅ローンが残っている不動産でも、売却できるの？」との疑問がわいてくると思います。
結論からになりますが、売却することは可能です。
ただ、本当に売却できるのか、予めシミュレーションをすることが大切です。
このページでは元不動産営業マンが、その方法について語りたいと思います。
問題となるのは抵当権
住宅ローンを組んだことのある方であれば、抵当権という言葉を聞いたことがあると思います。
金融機関は、お客様が購入する不動産を担保として、住宅ローンを貸しています。
その「担保とする権利（担保権）」のことを、抵当権といいます。
なので、もし返済が滞った場合、金融機関は不動産を競売にかけて、お金を回収することができます。
金融機関は、抵当権があることを主張できるように、不動産の登記簿に登記しています。
抵当権を抹消すれば売却できる
抵当権が登記されている不動産を、わざわざ買う人はいません。
なので、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するには、住宅ローンを完済しなければなりません。
しかし、予め現金を集めて完済する必要はなく、不動産を売却したお金で完済することができます。
不動産を売却する流れは、簡単に言うと以下のようになります。
- 売却活動をする
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引渡しを行う
最後の「決済・引渡し」とのときに、不動産業者や司法書士、金融機関が立会いのもと、以下の作業を同時に行います。
- 買主から売買代金を受け取る。
- そのお金で住宅ローン完済する。
- 抵当権抹消登記をする。
- 所有権移転登記をする。
この流れによって、住宅ローンが残っている不動産でも売却することができるわけです。
もし、住宅ローンの残りよりも、売買価格が低い場合には、現金を手出しする必要があります。
売却できるかどうかのシミュレーション
例えば、不動産を2,000万円で売却したとしても、この2,000万円が手元に残るわけではありません。
不動産を売却するには、一般的に以下の諸費がかかります。
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 抵当権抹消登記費用
- 住宅ローン繰り越し返済手数料
- 不動産譲渡所得税（あれば）
例えば、不動産を2,000万円で売却した場合は、以下のようになります。
- 仲介手数料 712,800円（税込み）
- 売買契約書の印紙代 10,000円
- 抵当権抹消登記費用 約20,000円（税込み）
- 繰り越し返済手数料 約5,400円（税込）
- 不動産譲渡所得税は、不動産を購入したときの価格よりも低い価格で売却した場合、かかりません。
※諸費用の計算方法については、こちらのページを参照してください。⇒売却時の諸費用と税金
上記の諸費用を合計すると、約748,200円になります。
売買代金20,000,000円から諸費用748,200円を差し引くと、19,251,800円になります。
この金額よりも、住宅ローンの残りが少ない場合には、売却することが出来ます。
しかし、住宅ローンの残りが多い場合は、現金を手出ししなければ、売却することができません。
不動産を売却する前に、確認しておこう！
不動産を売却する前には、上記のようなシミュレーションが大切です。
まずは、金融機関に住宅ローンの残りがいくらあるのか確認しましょう。
そして、不動産業者に家を査定と所費用の計算をお願いしてから、売却するようにしましょう。
以上、「住宅ローンが残っている不動産を売却する方法」でした。
参考になれば幸いです。
