不動産は購入時に税金がかかるように、売却時にも、なにかと税金がかかります。
物件によっては、高額になる場合がありますので、事前に知っておきましょう。
このページでは、元不動産営業マンが、個人の不動産の売却にかかわる税金について語っていきます。
大きく分けて、4つの税金がある。
不動産の売却には、大きく分けて以下の4つの税金があります。
- 不動産譲渡所得税（利益がでた場合）
- 売買契約書の印紙税
- 登録免許税（抵当権抹消登記・住所変更登記などがあれば）
- 各種手数料の消費税
なお、一戸建てやマンション、土地といった不動産の種類による大きな違いはありません。
では、順番に見ていきましょう。
1 不動産譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産を売却（譲渡）することによって、利益がでた場合（所得）にかかる税金のことをいいます。
利益が出た分（譲渡所得）に対して、所得税と住民税がかかります。（分離課税）
つまり、買ったときよりも低い価格で売れたら、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の計算方法は、以下の通りです。
譲渡所得税 ＝ （①譲渡所得 – ②特別控除） × ③税率
では、この式にある「①譲渡所得」と「②特別控除」、「③税率」について、説明していきます。
①譲渡所得
譲渡所得とは、簡単に言うと「売却することによって得た利益」です。
計算式は以下の通りとなります。
譲渡所得 = 売却価格 – （購入価格 + 購入時の所費用 + 売却時の諸費用）
ただ単に売却価格と購入価格の差額ではなく、売却時と購入時の諸費用も経費として認められます。
購入時の所費用には、以下のようなものが当てはまります。
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 登記費用（登録免許税、司法書士等の報酬）
- 不動産取得税
- その他、購入するためにかかった費用
売却時の所費用には、以下のようなものが当てはまります。
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 登記費用（登録免許税、司法書士等の報酬）
- その他、売却するためにかかった費用
なお、購入価格が分からない場合は、「売却価格の5%」を購入価格にあてることができます。
これを言い換えると、「たったの5%」しか、購入価格にあてることができません。
②特別控除
特別控除とは、売却する不動産が一定の条件を満たせば、税金が控除される特例です。
特例は数種類ありますが、代表的なものは「3,000万円の特別控除」です。
マイホーム(居住用)を売却した場合は、特別控除として3,000万円を譲渡所得から差し引くことができます。
③税率
税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
売却した年の1月1日時点において、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」と言います。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超え） | 15.315% | 5% |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30.63% | 9% |
2 売買契約書の印紙税
売買契約書は課税文書なので、印紙税がかかります。
印紙を購入して、売買契約書に貼り付けるかたちで、納税します。
印紙代は、不動産の売却価格によって異なります。
| 売却価格 | 印紙税 |
|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 2百円 |
| 50万円超～100万円以下 | 5百円 |
| 100万円超～500万円以下 | 1千円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5千円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 32万円 |
| 50億円超 | 48万円 |
一般的には、売買契約書は「売主用」と「買主様」の2通が作成されます。
そして、売主は「売主用」に印紙を貼り、買主は「買主様」に印紙を貼ります。
印紙税を節税する裏技
買主は住宅ローンなどの関係から、売買契約書の原本が必要になりますが、売主はコピーでも問題ありません。
コピーだからといって、売買契約の効力がなくなることはありません。
買主が印紙を貼り付けた売買契約書のコピーをいただくことで、売主は節税となります。
節税したい場合には、そのような対応ができるか、不動産業者に相談してみましょう。
私が勤めていた大手不動産会社では、売買契約書を必ず2通作成することがルールになっていました。
大手は融通がきかないかもです。
3 抵当権抹消登記・住所変更登記などの登録免許税
抵当権抹消登記（あれば）
抵当権抹消登記は、不動産に抵当権が設定されている場合に該当します。
不動産を購入する際に、住宅ローンを組んだ場合には、抵当権が設定されています。
例え、住宅ローンを完済していたとしても、抵当権抹消登記をしない限り、登記簿から消えません。
不動産を売却して引き渡す前に、法務局で抵当権抹消登記をする必要があります。
その際、登録免許税として、1物件につき1,000円かかります。
例えば、一戸建てで「土地」と「建物」に抵当権がある場合は、2物件なので2,000円となります。
司法書士に依頼するのが一般的で、1万円ほどでやってくれます。
もちろん、自分ですることもできます。
住所変更登記（あれば）
過去に住民票を移動して、「現在の住所」と「登記簿の住所」が異なる場合には、住所変更登記が必要です。
なぜなら、住民票を移動しても、登記簿上の住所は自動的に変更されないからです。
不動産を売却するには、「現在の住所・氏名」と「登記簿上の住所・氏名」が同じでなければならないルールになっています。
抵当権抹消登記と同様、登録免許税が1物件につき1,000円かかります。
これも司法書士に依頼するのが一般的で、1万円ほどでやってくれます。
もちろん、自分でもできます。
4 各種手数料の消費税
不動産を売却する際の所費用のなかで、手数料関係には消費税がかかります。
代表的なものでは、以下のものがあげられます。
- 不動産業者への仲介手数料
- 司法書士への手数料（抵当権抹消登記や住所変更登記があればあれば）
- 金融機関への繰上げ返済手数料（住宅ローンがあれば）
1 仲介手数料
仲介手数料は、不動産業者に支払う手数料になります。
売却価格が400万円を超える場合は、以下の計算式になります。
売却価格 × 3% ＋ 6万円
ほとんどの物件が400万円を超えますから、この計算式が当てはまります。
この仲介手数料に対して、消費税がかかります。
2 司法書士への手数料
抵当権抹消登記や住所変更登記などがあり、司法書士へ依頼する場合は、手数料がかかります。
それぞれ1万円程度の手数料でやってくれます。
その手数料に対しても消費税がかかります。
3 金融機関への繰り上げ返済手数料
住宅ローンの残りがある場合は、繰上げ返済をしなければ売却できません。
通常、繰り上げ返済をするには手数料がかかります。
金融機関により異なりますが、5千円程度です。
それに対しても消費税がかかります。
以上、「わかりやすい！不動産を売却するときにかかる4つの税金」でした。
税金はかかる場合と、かからない場合がありますので、事前に確認しておきましょう。
参考になれば幸いです。
