こんにちは！不動産ハッカーの管理人です。
不動産を売却して引き渡す際は、その年の固定資産税と都市計画税を精算することが慣習になっています。
では、売主と買主との間で、どのようにして固定資産税と都市計画税を精算しているのでしょうか？
このページでは、元不動産営業マンが固定資産税と都市計画税を精算について語りたいと思います。
1月1日時点の不動産の所有者が納税義務者
固定資産税と都市計画税は、1月1日時点で不動産を所有している人が、その年の税金を納税しなければなりません。
通常、納税書は4月1日以降に送られてきますので、それをもって支払いをします。
例えば、平成28年5月1日に不動産を売ったとしても、平成28年1月1日時点の所有者が、その年の納税義務者となります。
5月1日以降は買主へ所有権が移転しているのにもかかわらず、平成28年分の税金は売主が支払わなければなりません。
これではちょっとおかなしな話になります。
なので、日割計算をして、4月30日までの分を売主が負担し、5月1日以降の分を買主が負担するように精算します。
これは法律で定められていることではなく、不動産業界の慣習で行なわれています。
地域によって起算日が異なり、額が違う。
その地域によって、いつを起算日とするのかの違いがあり、負担額が異なります。
起算日は、1月1日にする場合と、4月1日にする場合があります。
例えば、固定資産税と都市計画税の合計が100,000円で、5月1日に所有権移転をしたとします。
その場合のシミュレーションは以下の通りです。↓
1月1日を起算日とする場合
1月1日～4月30日まで（120日分）を売主が負担し、5月1日～12月31日まで（245日分）を買主が負担するように精算します。
1月1日時点での所有者は売主になりますので、納税書は売主に届きます。
なので、買主が売主へ100,000円×245日/365日=67,123円を支払うことになります。
4月1日を起算日とする場合
4月1日～4月30日まで（30日分）を売主が負担し、5月1日～翌年の3月31日まで（335日分）を買主が負担するように精算します。
1月1日時点での所有者は売主になりますので、納税書は売主に届きます。
なので、買主が売主へ100,000円×335日/365日=91,780円を支払うことになります。
関東では起算日を1月1日にすることが多く、関西・九州では4月1日にするケースが多いです。
売買契約書に精算方法が書かれていると思いますので、起算日がいつなのか確認をするようにしましょう。
いつ精算するの？
精算は、一般的に決済・引渡しのとき（物件引渡し日）に行います。
決済・引渡しとは、買主が売主へ残金を支払い、不動産の所有権移転登記を行う日です。
つまり、不動産売却の最後の日になります。
前もって不動産会社が日割計算をし、売主買主両方に負担額を伝えるはずです。
決済・引渡しのときに、買主の負担額を売主へ支払うかたちで、精算を行います。
以上が「不動産売却時の固定資産税・都市計画税の精算方法」になります。
参考になれば幸いです。
