こんにちは！不動産ハッカーの管理人です。
不動産の広告を見ていると、種別が「古家付き土地」と書かれていることがあります。
これは古家が建っているけど価値がないため、土地の価格で売り出している物件のことをいいます。
では、購入する際のメリット・デメリット・注意点はどのようなものがあるのでしょうか？
このページでは、古家付き土地を購入する際のメリット・デメリット・注意点について、語りたいと思います。
古家付き土地について
古家付き土地とは、建物に価値がないため土地の価格だけで売りに出している物件をいいます。
建年数が35～40年以上のものが多く、古すぎて住むことができない物件や、なかにはリフォームをすればまだ住める物件もあります。
「中古一戸建とどう違うの？」と気になるところですが、どのような物件を「古家付き土地」と呼ぶのか、明確な基準はありません。
不動産業者の総合的な判断によって、「古家付き土地」として販売しています。
お客様は、「中古一戸建て」は住める状態だと思っています（当然ですが・・・）。
もし劣化などで住めない状態の場合、中古一戸建てとして売りに出せば、反感をくらいます。
そのような理由もあって、古家付き土地で売りに出すわけです。
なかには「建物には価値がない。だけどまだ住めるね。お得くない？」と思われる方もいらっしゃいます。
メリット
解体費用を価格交渉しやすい
古家付き土地の場合、建物の解体は所有権移転後に買主負担でされることが多く、建物内の家財に関しては、所有権移転前までに売主負担で撤去されることが多いです。
その為、申し込み時に解体費用相当分を価格交渉して、値引きされることが多いです。
もし、ご自身が解体費用の安い業者を知っている場合は、その分得することになりますので、メリットといえますね。
相場より安く購入できる可能性が
逆に、予め解体費用を差し引いた価格で売り出されていることもあります。
まだ住める状態である話にはなりますが、もし住むことを目的として、もしくは賃貸することを目的として購入する場合は、相場よりも安い価格で一戸建てを購入することができます。
また、後々売却する際にも、土地の値段に変動がなければ、購入時と同じくらいの価格で売却できる可能性があります。
古家が新築する際の参考になる
古家があれば、多少なりとも新築する際の参考になり、イメージがつきやすくなることがあります。
たとえば、古家が2階建てであれば、2階の窓からの眺めが参考になります。
また、日当たりや風通し、庭の広さ、隣家までの距離感、土地の地盤沈下、高低差の有無なども参考になります。
更地ではイメージしにくいことがイメージしやすくなるわけです。
デメリットと注意点
境界が曖昧になっているケースがある
古家付き土地は、35～40年以上前に土地・建物を取得したものが多いです。
その為、以下のように土地の境界が曖昧になっているケースがあります。
- 木や草が生い茂って境界標が分からない。
- 境界標ブロック塀の下にあって分からない。
- 境界の印をペンキでつけており、それが剥がれて分からない。
- そもそも、最近の分譲地のように境界標がない。
- 境界を隣地の方と口約束で決めており、曖昧になっている。
このような場合は後々トラブルのもとになりますので、売主と現地で立ち会って、明確な説明をしてもらいましょう。
それでも不明な場合は、売主に境界確定測量をして頂きます。
境界確定測量は、土地家屋調査士に依頼して、隣地の方立会いのもと境界を確定するものです。
数十万円の費用がかかりますが、後々トラブルになることが想定される場合はお願いするべきです。
また、売主には境界を明示する義務があります。
それにより境界標を設置すれば、後々トラブルもなくなるでしょう。
思わぬ解体費用がかかるケースがある
解体費用は木造家屋で建坪4～5万円ほどが相場ですが、売買契約前に見積りを依頼しましょう。
建物の解体だけでなく、ブロック塀や庭の植木、花壇の撤去も費用がかかります。
また、古井戸がある場合は埋める費用もかかりますし、大きな木や石がある場合は、整地費用もかかります。
もし重機の出入りができないほど前面道路が狭い場合は、その分手間がかかるため費用が上乗せされます。
思わぬ出費があることも
古家の解体中に、建物の基礎や瓦、大きな岩、廃棄物などの地中埋設物がみつかる場合があります。
「瑕疵担保責任」のある売買契約であれば、売主に撤去してもらえます。
しかし、瑕疵担保責任の有効期限内に限ります。
売主が個人の場合は、有効期限を3ヶ月に設定することが多く、それ以降は、買主負担になってしまいます。
瑕疵担保責任がない場合や、所有権移転後すぐ解体作業をしない場合は、思わぬ費用がかかる可能性があります。
なので、予めこれらを想定して、売主に価格交渉をしましょう。
家財の撤去は売主負担
なお、建物内の荷物や家具などの家財は、所有権移転前に売主の負担にて撤去することが一般的です。
通常なら、その旨を売買契約書の特約に入れますので、確認するようにしましょう。
もし撤去されてなければ、さらに費用がかさみますので、注意が必要です。
解体業者選びは信頼が大事
解体業者は安い業者を選ぶのではなく、知り合い、もしくは不動産業者の紹介など、信頼のおける業者を選びましょう。
私は今まで適当な解体業者をみてきました。なかには、隣地の塀を壊した業者もいました。
もちろん、その修理費用は解体業者が負担しましたが、そのようなトラブルがあれば後々住みづらぐなりますよね。
解体作業をする際は、建物をシートで覆って水をかけながらしたりしますが、何かとホコリが出ます。
隣地からのクレームがあったりしますので、やはり信頼のおける業者選びが大切です。
上下水道に費用がかかるケースもある。
もし水道の引き込み管が老朽化している場合は、新たに引き込み工事が必要になり、費用がかかる場合があります。
数十万円かかりますので、これも想定しておきましょう。
以上、「古家付き土地を購入する際のメリット・デメリット・注意点」でした。
参考になれば幸いです。
