不動産業者を通して不動産を売却するには、まず、不動産業者と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約には、以下の3種類あります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれ内容が異なり、メリット・デメリットがあります。
では、不動産を早く、かつ高く売るには、どれを選んだ方がいいのでしょうか？
また、もし不動産営業マンが自宅を売る場合、どれを選ぶのでしょうか？
このページでは、元不動産営業マンが媒介契約について語りたいと思います。
媒介契約の特徴
まずは、それぞれの媒介契約の特徴を、把握しておきましょう。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 他社への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引(※1) | ○ | ○ | × |
| 契約期間 | 無制限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 売却活動の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構への登録義務(※2) | なし | あり | あり |
※1 自己発見取引とは、自ら買主を見つけて、不動産会社を通さずに直接売ること。
※2 指定流通機構とは、不動産業者が閲覧することの出来る情報ネットワークのこと。物件情報を登録することにより、他の不動産業者もお客様へ紹介することが出来るようになる。そのため、買い手を早く見つけやすくなる。
では、それぞれの特徴や、メリット・デメリットを見ていきましょう。
一般媒介契約
メリット
一般媒介の最大の特徴は、複数の不動産業者に依頼することができるという点です。
複数の不動産業者が売却活動をしてくれるので、幅広く紹介されていきます。
そして、買主を見つけてきた不動産業者が窓口となって、それ以降の業務を行います。
つまり、窓口となる不動産業者は、売主と買主から仲介手数料を受け取ることができます。
だから、売り始めのころは、売却活動に力が入ります。
不動産業者にとっては、早い者勝ちとなります。
デメリット
複数の不動産業者に依頼することが、逆にデメリットとなることもあります。
それは、長い期間売れない場合は、不動産業者の売却活動がおろそかになる可能性があるからです。
広告費を使ったとしても、他の不動産業者にとられてしまえば、1円の利益にもなりません。
売れそうな物件なら話は別ですが、売れそうにない物件には広告費が使いにくいです。
また、一般媒介には「契約期間」や「報告義務」がありません。
契約を更新する義務もなければ、売却活動の状況などを報告する義務もありません。
つまり、定期的に売主とコンタクトをとる機会がないわけです。
したがって、売れない物件は放置される可能性があります。
それと、買主を見つけてきた不動産業者が窓口になるわけですから、どの業者が窓口になるか分からないという点もデメリットです。
専任媒介契約
メリット
専任媒介は、1社の不動産業者のみ依頼することができます。
予め信頼のおける不動産業者・営業マンがみつかれば、そこを窓口にすることができます。
これが最大のメリットです。安心して売却を依頼することができます。
もちろん、不動産業界は物件を紹介し合えるシステムになっていますので、他の業者がお客様に紹介することもできます。
また、専任媒介には、2週間に1回の報告義務があります。
最低でも、2週間に1回は連絡がありますので、営業マンの心理として「売却活動して売らなければ！」との思いが高まります。
さすがに、何も売却活動しなくて報告はしずらいですし、また、報告できるように売却活動をしていました。
デメリット
デメリットとしては、他の不動産業者が優先的に紹介しないケースがあります。
売主の窓口となった不動産業者は、売主から仲介手数料を受け取ることができます。
買主をみつけた他の不動産業者は、買主からのみ、仲介手数料を受け取ることができます。
他の不動産業者は、自社の一般媒介や専任媒介の物件を紹介すれば、売主と買主両方から仲介手数料を受け取ることができるため、自社の物件を優先的に紹介します。
したがって、後回しに紹介される可能性があります。
不動産業者は専任媒介をすすめてくる
不動産会社は、専任媒介をすすめてきます。
なぜなら、売主からの仲介手数料を確保するためです。
専属専任媒介契約
専属専任媒介は、専任媒介がパワーアップしたようなものです。
なので、専任媒介と比較するかたちで、メリット・デメリットを書いていきます。
メリット
契約内容上では、報告義務に対してメリットがあります。
専任媒介は2週間に1回の報告義務に対して、専属専任媒介は1週間に1回の報告義務があります。
なので、売却活動の状況を、より多く報告してもらえます。
ただ、私としては、これがメリットなのか疑問に思います。
報告は2週間に一度で十分だと思います。
デメリット
専任媒介と比べて、自己発見取引ができません。
つまり、売主が自分で買主を見つけたとしても、直接売却することはできません。
不動産業者を通して、仲介手数料を支払わなければならないのです。
不動産業者を通さずに売却することは無いかもしれませんが、専任媒介よりも厳しい内容になります。
不動産業者は専属専任媒介にしたがらない
私が勤めていた不動産会社では、専属専任媒介契約は結ばない方針でした。
なぜなら、1週間に1回以上の報告義務が面倒だからです。
「売主は自己発見取引ができない」というメリットはありましたが、そこまで縛り付ける必要はありませんでした。
不動産の売却には、それなりの専門知識が必要であり、売主が買主に直接売却することは、ほぼ無いからです。
したがって、専属専任媒介ではなく、専任媒介で十分でした。
まとめ
まとめとしては、まずは複数の不動産業者に査定を依頼して、業者を比較します。
そして、どの業者も信頼度に差が無い場合は一般媒介、信頼度の高い業者がいる場合は専任媒介がおすすめです。
一般媒介の方が、複数の不動産業者が紹介してくれるので、早く売却できる可能性が高いです。
ただ、信頼のおける業者・営業マンがみつかった場合には、専任媒介を検討する価値があります。
なぜなら、より安心して売却することができるからです。
私が不動産営業マンのころ、「もし自分の家を売るなら、媒介契約はどれにする？」との話を、同僚の営業マン数人としたことがあります。
みんな口を揃えて「一般媒介を選ぶ」と言っていました。
もちろん、お客様には専任媒介をすすめますが。
以上、「不動産を売るときは、一般媒介と専任媒介のどっちがいいの？」でした。
参考になれば幸いです！
