こんにちは！不動産ハッカーの管理人です。
中古マンションを売買や贈与、交換などで取得した際は、不動産取得税がかかります。
不動産取得税の計算方法はいたってシンプルですが、軽減措置があるから複雑になります。
また、中古や新築かなどの条件によっても軽減措置が変わってきます。
そこで、このページでは中古マンションに限定した不動産取得税の計算方法を紹介したいと思います。
計算方法
不動産取得税の基本的な計算式は、次の通りです。
不動産取得税 = 課税標準 × 税率
では、それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。
課税標準とは？
課税標準は、固定資産税評価額になります。
国土交通省が定めた基準に基づき、市町村が価格を決定します。
価格は、固定資産税の納付書か、固定資産税評価証明書に記載されています。
また、役所にある固定資産税登録台帳に記載されており、所有者本人であれば閲覧することもできます。
税率は？
税率は基本的に4%ですが、平成30年3月31日までに取得した場合は、次のとおりになります。
| 種別 | 税率 |
|---|---|
| 土地 | 3% |
| 家屋（住宅） | 3% |
| 家屋（住宅以外：店舗・事務所等） | 4% |
以上が、不動産取得税の基本的な計算方法になります。
ここまでは簡単なのですが、ここから軽減措置などでややこしくなります。
住宅用の土地などは減額される
土地でも、住宅用土地などの「宅地」の場合は、特例により課税標準が2分の1になります。
ただし、平成30年3月31日までに取得した場合に限ります。
不動産取得税（宅地） = 課税標準 × 1/2 × 税率3%
ここまでの情報をもとに、例題を見てみましょう。↓
例題
- 以下の中古マンションの不動産取得税はいくらになりますか？
・用途：住宅用
・固定資産税評価額：家屋1,000万円、土地1,000万円 - 家屋 ⇒ 課税標準1,000万円 × 税率3% = 30万円
土地 ⇒ 課税標準1,000万円 × 1/2 × 税率3% = 15万円
さらに中古住宅は控除額を差し引くことができる
中古マンションの使用目的が住宅の場合は、家屋と土地の両方とも控除額を差し引くことができます。
家屋の不動産取得税 = （課税標準 – 控除額） × 3%
土地の不動産取得税 = （課税標準 × 1/2 × 3%） – 控除額
ただし、以下の条件を満たす場合に限ります。
家屋の条件
- マイホームやセカンドハウスなど、自己の居住用であること（賃貸住宅は不可）。
- 課税床面積が、５０㎡以上、２４０㎡以下であること。（以下参照）
- 以下のいずれかに該当すること。
- 昭和５７年１月１日以降に新築されたもの
- 昭和５６年１２月３１日以前の新築分で、新耐震基準に適合していることが建築士等から証明されたもの（取得前の2年以内に調査を受けたものに限る）。
- 昭和５６年１２月３１日以前の新築分で、取得した日から６月以内に耐震改修を行い、新耐震基準に適合していることの証明を受け、自己の居住の用に供したもの。
マンションの課税床面積は、共用部分を按分して専用部分に足した面積になります。固定資産税納付書や固定資産税評価証明書で確認しましょう。登記簿謄本の面積とは異なります。
家屋の控除額
控除額は築年数によって変わってきます。
| 築年数 | 控除額 |
|---|---|
| 平成9年4月1日～ | 1,200万円 |
| 平成1年4月1日～平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 昭和60年7月1日～平成1年3月31日 | 450万円 |
| 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日 | 350万円 |
土地の条件
中古マンションの場合は、「上記の家屋の条件を満たしていること」が条件です。
土地の控除額
控除額は、以下のA、Bのどちらか多い方になります。
A. 45,000円
B. （土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × （家屋の床面積の2倍（200m2が限度）） × 3％
控除額のBが少しややこしいので、下の例題を参照下さい。
例題
- 以下の中古マンションの不動産取得税はいくらになりますか？
・用途：住宅用
・固定資産税評価額：家屋1,000万円、土地1,000万円
・築年数：平成15年
・課税床面積60m2・共有持分土地面積50m2 - まず、家屋は以下の計算式になります。
家屋 ⇒ （課税標準1,000万円 – 控除額1,200万円）× 税率3% = 0円
次に、土地の控除額を計算します。控除額は、以下のA、Bのどちらか多い方になります。
A. 45,000円
B. （土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × （家屋の床面積の2倍（200m2が限度）） × 3％上記Bの式に当てはめて計算すると、以下のようになります。
（1,000万円 ÷ 50m2 × 1/2） × （50m2 × 2） × 3% = 30万円上記Aの45,000円よりも、Bの30万円の方が多いので、控除額はBの30万円になります。
土地 ⇒ （課税標準1,000万円 × 1/2 × 税率3%） – 控除額30万円 = -15万円（=0円）
よって、このケースは不動産取得税が0円になります。
例題2
- 以下の中古マンションの不動産取得税はいくらになりますか？
・用途：賃貸住宅用
・固定資産税評価額：家屋1,000万円、土地1,000万円 - 用途が賃貸住宅用なので、控除額の条件に満たしておらず、控除額がありません。
家屋 ⇒ 課税標準1,000万円 × 税率3% = 30万円
土地 ⇒ 課税標準1,000万円 × 1/2 × 税率3% = -15万円
よって、このケースは不動産取得税が45万円になります。
以上、「中古マンションの不動産取得税の計算方法」でした。
参考になれば幸いです。
