こんにちは！不動産ハッカーの管理人です。
不動産（土地や建物）を取得したときには、不動産取得税がかかります。
不動産取得税は、都道府県が課税する地方税になります。
では、この不動産取得税はどのようにして計算されているのでしょうか？
このページでは、不動産取得税の計算方法について、語りたいと思います。
不動産取得税は、どのような場合にかかるの？
まず、不動産取得税はどのような場合にかかるのか、おさらいしておきましょう。
不動産取得税は、不動産を「取得」したときにかかります。
ここで言う「取得」とは、主に以下の5つが該当します。
- 売買
- 交換
- 贈与
- 新築
- 増改築
注意点として、相続で取得した場合は、非課税となります。
生きている人から不動産を取得した場合にかかる税金なわけですね。
なお、取得して登記をしたかどうかは関係ありません。
また、取得した際にお金を受け取っているかどうかも関係ありません。
とにかく生きている人から不動産を取得した人にかかります。
計算方法
不動産取得税の計算方法はいたってシンプルです。
以下の計算式が基本となります。
不動産取得税 = ①課税標準 × ②税率
では、それぞれ詳しく見ていきましょう。
①課税標準
課税標準は、固定資産税評価額になります。
固定資産税評価額は、国土交通省が定めた基準に基づいて、市町村長が価格を決定します。
不動産売買の価格とは異なりますが、相場の70%程度になっていることが多いです。
②税率
税率は基本的に4%ですが、平成30年3月31日までに取得した場合は、以下のようになります。
| 種別 | 税率 |
|---|---|
| 土地 | 3% |
| 家屋（住宅） | 3% |
| 家屋以外（店舗・事務所等） | 4% |
宅地は課税標準が2分の1になる
平成30年3月31日までに取得した宅地（住宅用の土地）は、特例により課税標準が2分の1になります。
式にすると以下のようになります。
不動産取得税（宅地） = 課税標準 × 1/2 × 3%
住宅の場合は、家屋も土地も控除額を差し引く
用途が住宅の場合は、家屋も土地も控除額を差し引くことができます。
式にすると、以下のようになります。
不動産取得税（宅地） = （課税標準 – 控除額） × 3%
不動産取得税（家屋） = （課税標準 × 1/2 × 3%） – 控除額
ただし、以下の条件を満たす場合に限ります。
新築住宅と中古住宅で条件が違いますので、まずは新築住宅からみていきましょう。
新築住宅の場合
家屋の条件
- 住宅であること（マイホームやセカンドハウス。賃貸住宅でも可）
- 床面積が５０㎡以上、２４０㎡以下であること。（賃貸住宅の場合は、一戸あたり4０㎡以上、２４０㎡以下）
これらの条件を満たす場合は、控除額が1,200万円になります（長期優良住宅の場合は、平成28年3月31日まで1,300万円）。
式にすると、以下のようになります。
不動産取得税 = （課税標準 – 控除額1,200万円） × 3%
土地の条件
宅地（住宅用の土地）は、そもそも課税標準が2分の1になります。
そしてさらに、以下の該当する条件を満たせば、控除額を差し引くことができます。
- 上記で紹介した家屋の条件を満たすこと。
- 土地を先に取得した場合は、3年以内に家屋を新築すること。
- 家屋を先に取得した場合（土地を借りるなど）は、新築1年以内に土地を取得すること。
式にすると、以下のようになります。
不動産取得税 ＝ （課税標準 × 1／2 × 3％） － 控除額
控除額は、以下のA、Bのどちらか多い方になります。
A. 45,000円
B. （土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × 家屋の床面積の2倍（200m2が限度） × 3％
中古住宅の場合
家屋の条件
- 自己の居住用であること（マイホームやセカンドハウスなど。賃貸住宅は不可）
- 床面積が５０㎡以上、２４０㎡以下であること。
- 以下のいずれかに該当すること。
① 昭和５７年１月１日以降に新築されたもの
② 新耐震基準に適合していることについて証明されたもの（2年以内に調査を受けたものに限る）
③ 取得した日から６月以内に耐震改修を行い、新耐震基準に適合していることについての証明を受け、自己の居住の用に供したもの
控除額は築年数によって変わってきます。
| 建物の築年数 | 控除額 |
|---|---|
| 平成９年４月１日以降築 | 1,200万円 |
| 平成１年４月１日～平成９年３月３１日築 | 1,000万円 |
| 昭和６０年７月１日～平成１年３月３１日築 | 450万円 |
| 昭和５６年７月１日～昭和６０年６月３０日築 | 420万円 |
| 昭和５１年１月１日～昭和５６年６月３０日 | 350万円 |
不動産取得税 = （課税標準 – 控除額） × 3%
土地の条件
宅地（住宅用の土地）は、そもそも課税標準が2分の1になります。
そしてさらに、以下の該当する条件を満たせば、控除額を差し引くことができます。
- 上記で紹介した家屋の条件を満たすこと。
- 土地を先に取得した場合、1年以内にその土地上の家屋を取得すること
- 家屋を先に取得した場合、1年以内にその土地を取得すること
式にすると、以下のようになります。
不動産取得税 ＝ （課税標準 × 1／2 × 3％） － 控除額
控除額は、以下のA、Bのどちらか多い方になります。
A. 45,000円
B. （土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2） × 家屋の床面積の2倍（200m2が限度） × 3％
いつ支払うの？
不動産を取得してから6ヶ月～1年くらいの間に、都道府県から納税通知書が届きます。
それにて支払いを行います。
以上、「不動産取得税の計算方法」でした。
参考になれば幸いです。
