こんにちは！不動産ハッカーの管理人です。
不動産の売買は、決済をして物件を引き渡したらそこで終わり、ではありません。
民法では、瑕疵担保責任により物件に欠陥があれば、売主が責任を負うことになっています。
ただ、実務上では民法どおりではなく、特約等を入れるケースがあります。
売買契約書には、それらに関することが書かれるので、確認するようにしましょう。
このページでは、元不動産営業マンが瑕疵担保責任について語りたいと思います。
瑕疵担保責任とは？
「瑕疵（かし）」という言葉は聞きなれないと思いますが、欠陥のことを意味します。
不動産の売買では、基本的に不動産を現状のまま引き渡します。
買主は物件を現地で確認しますし、売主も欠陥があれば買主に伝えることが一般的です。
ただ、雨漏りや白アリなどのような、見ても分かりづらい欠陥がある可能性もあります。
このことを、「隠れた瑕疵」と呼びます。
もし、物件の引渡し後、隠れた瑕疵が見つかった場合は、売主が責任を負うことになります。
買主は売主に対して損害賠償を請求でき、また、欠陥が理由で住むことができないなど、契約の目的を達成できない場合は、契約を解除することもできます。
これらのことを、瑕疵担保責任と呼びます。
なお、買主が欠陥のことを引き渡し前から知っていた場合は、当てはまりません。
瑕疵の範囲は？
ちょっとした欠陥でも売主が責任を負うわけではありません。
一般的には、以下の4つの項目を「隠れた瑕疵」とすることが多いです。
- 雨漏り
- 主要な木部の腐蝕
- 白アリの被害
- 級排水設備の故障
売買契約によって変わりますので、確認するようにしましょう。
責任を負う期間は？
民法では、買主が瑕疵の存在を知ってから1年以内とされています。
しかし、これでは5年後に発見した場合は、5年後から1年以内に損害賠償・契約解除ができることなります。
これでは、あまりにも売主がかわいそうです。
なので、実務では引渡し日から3ヶ月以内とすることが多いです。
ただ、売主が宅地建物取引業者の場合は、最低でも2年以上にすることが法律により決まっています。
責任を負わない特約も有効
売買契約書に、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約を入れたそしても、有効になります。
例えば、古い物件は瑕疵がある可能性が高いため、トラブルの無いように予め瑕疵担保責任を免除するケースがあります。
ただ、売主が瑕疵の存在を知っていて黙っていた場合は、その特約は無効になります。
売主は、瑕疵を知っている場合は、正直に伝えましょう。
新築住宅の場合
新築住宅の場合は、建物の主要部分（床、壁、屋根など）に隠れた瑕疵があった場合、引渡しから10年間は損害賠償・契約の解除をすることができます。
また、瑕疵の部分を直してもらうように、瑕疵修補請求もできます。
もし、期間を10年未満にする特約があったとしても無効になります。
以上、「不動産の売買における瑕疵担保責任」でした。
参考になれば幸いです。
