不動産業者の仲介で不動産を売買するときは、仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は宅建業法で上限額が決められており、400万円以上の物件であれば以下の計算式となります。
（売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税 = 仲介手数料の上限額
例えば、2,000万円の物件であれば、仲介手数料は66万円に消費税を足した額になります。
結構大きな額になりますが、では、仲介手数料はいつ支払ったらいいのでしょうか？
このページでは、元不動産営業マンが「仲介手数料の支払い時期」について、語りたいと思います。
法律上では、いつ払う？
法律上では、売買契約が成立した時点で、不動産業者は仲介手数料を請求できる権利が発生します。
国土交通省が定めた標準媒介契約約款にも、その旨が書かれています。
売買契約は、不動産業者が立会いのもと、売主と買主も立ち会って署名・捺印を行うことが一般的です。
その時点で、売主買主両方とも仲介手数料を支払う義務が発生するわけです。請求されたとしても違法ではありません。
ただ、実務上では、必ずしも売買契約時に全額を支払っているわけではありません。
実務上では、いつ払う？
実務上では、「売買契約」のときに半金を支払い、残りは「決済・引渡し」のときに支払うことが一般的です。
これは、国土交通省が「売買契約のときにに半金、決済・引渡しの時に残金を受領すること」と、行政指導しているからです。
もちろん、なかには売買契約のときに全額とする業者もいれば、決済・引渡しのときに全額とする業者もいます。
では、もし売買契約のときに全額の場合で、手持ちのお金が無い場合は、どうなるでしょうか？
売主の場合
売主は売買契約のときに、買主から手付金を受け取ることが一般的です。
手付金の額は話し合いによって決まりますが、売買価格の10%とすることが多いです。
売主は、その手付金から仲介手数料を支払えば、手出しをしなくてすみます。
なお、買主に手持ちのお金がない場合、手付金の額を10%以下で交渉してくるケースがあります。
例えば、2,000万円の物件であれば、仲介手数料は66万円と消費税になります。
もし、手付金が10万円であれば、売主は手出しの必要性がでてきます。
このような場合は、不動産業者に「決済・引渡し」のときに全額支払う相談をしてみましょう。
理由が理由なので、応じてくれると思います。
買主の場合
買主が住宅ローンを組む場合は、仲介手数料を住宅ローンに含めて借りることができます。
審査が若干厳しくはなりますが、手持ちが無い方はそのようにされています。
そして、住宅ローンのお金は決済・引渡しの時に振り込まれます
なので、決済・引渡しのときに全額支払うことを、不動産業者に事前に相談しておきましょう。
不動産業者としては、売買契約さえ決まれば仲介手数料が発生しますので、応じてくれると思います。
契約が解除になった場合はどうなる？
売買契約を締結した後でも、売主もしくは買主の都合で、契約が解除になる事があります。
手付解除と言って、買主が手付金を放棄するか、売主が手付金の2倍の額を支払うことによって、契約を解除することができます。
いつまでも手付解除ができるわけではなく、一般的には売買契約時に期限は決められます。
手付解除期日を過ぎたとしても、決済・引渡しの間であれば違約金を支払うことによって契約を解除することができます。
このように売主か買主の都合により、契約が解除になった場合でも、仲介手数料は支払わなければなりません。
契約自体は有効であり、白紙になったわけではありません。解除になっただけです。
契約が白紙になった場合はどうなる？
買主が住宅ローンを組む場合は、売買契約前に仮審査を行い、売買契約後に本審査を行います。
仮審査に通っていれば、普通なら本審査にも通りますが、まれに落ちる場合もあります。
その場合は、住宅ローン特約と言って、本審査に落ちた場合は売買契約が白紙に戻ります。
その場合は、仲介手数料は発生しません。
以上、「不動産の売買の仲介手数料はいつ払うの？」でした。
参考になれば幸いです。
