こんにちは！不動産ハッカーの管理人です。
不動産の売買では、最後の日に、決済・引渡しを行います。
では、不動産の売買の決済の流れは、どのようにするのでしょうか？
このページでは、決済の流れについて、語りたいと思います。
場所はどこでするの？
買主の支払い方法が、「現金」なのか、それとも「住宅ローン」かによります。
事前に話し合いで決めておきます。
現金の場合
現金の場合は、どこでもかまいません。
一般的には、銀行や不動産業者の事務所で行われることが多いです。
なお、銀行で多額（数百万円、数千万円）の現金を引き出すには、事前に連絡が必要です。
前もって連絡しておかないと、銀行に現金が無いケースがあります。
住宅ローンの場合
住宅ローンの場合は、買主が住宅ローンを組んだ銀行で行われます。
なぜなら、住宅ローンのお金は決済当日に買主の口座へ振り込まれ、そこから支払いをするからです。
誰が立ち会うの？
決済・引渡しでは、以下の人が立ち会います。
- 売主
- 買主
- 不動産業者
- 司法書士
- 買主が住宅ローンの場合：その金融機関の担当者
- 売主に抵当権抹消がある場合：その金融機関の担当者
売主、買主ともに本人が来ることが好ましいですが、もし来れない場合は、代理人を立てることになります。
その場合、事前に委任状などの準備が必要です。
必要書類は？
決済・引渡しでは、一般的に以下の書類が必要になります。
売主
- 登記済証、または登記識別情報（司法書士へ預ける）
- 実印（登記関係の種類に押す）
- 印鑑証明証（司法書士へ預ける）
- 固定資産税納付書（税金を精算するため、買主へ見せる）
- 公共料金清算領収証（電気・ガス・水道料金等）
- 管理規約・パンフレット・建築確認通知書等（買主へ渡す）
- 仲介手数料の残額
- 登記費用（抵当権抹消登記等がある場合）
- 売却物件の鍵（買主へ渡す）
買主
- 残代金（買主へ支払う）
- 仲介手数料の残額（不動産業者へ支払う）
- 登記費用（司法書士へ支払う）
- 固定資産税・都市計画税の精算金（買主へ支払う）
- マンションの場合：管理費・修繕積立金などの精算金（買主へ支払う）
- 印鑑（振込みの場合は銀行印、住宅ローンの場合は実印も）
- 印鑑証明証（司法書士へ渡す）
- 住民票（司法書士へ渡す）
これらの書類を事前に不動産業者や司法書士に預けておくケースもあります。
何を持って言ったらいいのか、事前に不動産業者に確認しましょう。
決済の流れ
決済の流れは、現金でも住宅ローンでもそんなに変わりはありません。
ここでは、住宅ローンの場合を書いています。
- 司法書士が登記関係の書類を確認する。
- 司法書士が銀行印へ、融資を実行するように指示する。
- 出金伝票・振込伝票に記入し、銀行員へ預ける。
- 登記関係の書類に署名・捺印を行う。
- 買主の口座へ、住宅ローンが振り込まれる。
- 諸費用を精算する。
- 鍵やパンフレットなどを渡す。
- 解散する。
- 司法書士は、管轄の法務局へ登記をしに行く。
では、順番に見ていきましょう。
司法書士が登記関係の書類を確認する。
権利証もしくは登記識別情報、印鑑証明、実印など、登記に必要な書類が揃っているか確認します。
確認できたら、住宅ローンの担当者へ融資を実行するように指示します。
買主の口座へ、住宅ローンが振り込まれる。
登記を司法書士に依頼するので、委任状への署名・捺印を行います。
買主が、以下の支払いを行うために、銀行の出金伝票や振込み伝票に記入します。
- 残代金、
- 固定資産税・都市計画税の精算金、
- マンションの場合：管理費・修繕積立金の精算金
- 不動産業者への仲介手数料
- 登記費用（登録免許税や司法書士への報酬）
鍵などを渡す
最後に、売主が鍵や住宅に関するもの（パンフレットなど）を買主へ渡して、決済終了です。
司法書士は、それから管轄の法務局へ行って、登記関係をします。
たまにあるトラブル
振り込み手数料はどっちが負担する？
支払い方法が現金の場合は問題ありませんが、振込みの場合は数百円の振り込み手数料がかかります。
この振込み手数料を、売主買主どっちが負担するかで、もめるときがあります。
もちろん、事前に話し合っておきますが、どっちが振込みを希望するかによって変わってきます。
売主が希望する場合
もし売主が振込みを希望する場合は、売主が振り込み手数料を負担するよう、話し合いで決めます。
なぜなら、買主には、「現金又は預金小切手で支払う義務」はありますが、「振り込む義務」はないからです。
もし売主が「買主の負担だろ！」と言うのであれば、買主は振込みを拒否して、契約書どおり現金で支払えばいいのです。
買主が希望する場合
逆に、買主が振込みを希望する場合は、買主が振り込み手数料を負担するよう、話し合いで決めます。
なぜなら、売主には、「現金又は預金小切手」で受け取る義務はありますが、「振り込み」で受け取る義務はないからです。
もし買主が「売主の負担だろ！」と言うのであれば、売主は振込みを拒否して、契約書どおり現金で受け取ればいいのです。
なぜなら、買主は現金で支払うことができるからです。
着金確認はしない。
買主が振込みで支払う場合は、売主の口座に着金したことの確認までは行いません。
なぜなら、時間がかかるケースがあるからです。
買主と売主の銀行が同じであれば、着金確認に時間はかかりません。
しかし、買主と売主の銀行が違う場合は、着金確認に時間がかかります。
以上、「不動産の売買の決済の流れ」でした。
参考になれば幸いです。
