こんにちは！不動産ハッカーの管理人です。
今回は、一戸建てやマンションなどの不動産を購入するときのお話です。
不動産の営業マンから「金消契約前までに」、もしくは「決済・引渡し前までに、住民票を新住所に移動して下さい。」と言われます。
まだ引っ越してもいないのに住民票を新住所へ移動するなんて、違和感を感じますよね。
実はこれ、裏技的な方法であり、本当のところは違法なのです。
お役所は、基本的に引っ越し済みでないと受け付けてくれません。
なので、お役所から以下の質問を受けます。
「もう、お引越し済みですか？」
そこで、「はい！」とウソの返事をして、住民票を移動するわけです。
後ろめたい気持ちになるかもしれませんが、ほとんどの不動産売買で行われています。
また、お役所も暗黙の了解で処理しているはずです。
このページでは、住民票を移動する理由について、語りたいと思います。
住民票を新住所へ移動する理由
前もって住民票を新住所へ移動する理由は、以下の3つが関係します。
- 金消契約
- 登録免許税
- 登記の回数
では、それぞれ順番にみていきましょう。
金消契約
住宅ローンを借りる場合は、金融機関と金消契約（金銭消費貸借契約）を締結します。
その際の必要書類として、「新住所の住民票と印鑑証明書」の提出が求められます。
これらの書類をとるには、住民票を新住所へ移動しなければなりません。
「なぜ引っ越してもいないのに・・・」と思われると思いますが、そうしないと後々手続きが面倒になるからです。
金融機関は、買主が新住所に住むことを条件に、住宅ローンを貸します。
買主が新住所に住民票を移動すれば、そこに住むことを確認できるわけです。
実際のところ、旧住所でも金消契約は可能です。
その場合、新住所に住民票を移動した後に、住所変更を行わなければなりません。
金融機関はこれが面倒との理由もあり、予め新住所を望みます。
ちなみに、住民票の移動を拒否したとしても、それが理由でローンが白紙になることはありません。
登録免許税
所有権移転登記をする際に、登録免許税がかかります。
所有権移転登記をする物件が自己の居住用の場合は、登録免許税が軽減されます。
もし、新住所に住民票を移動したうえで登記をした場合は、自己の居住用と認められます。
しかし、旧住所で登記する場合は、市役所にて住宅用家屋証明書を取得する必要があります。
住民票が新住所であれば取得できますが、旧住所では取得できません。
旧住所で取得する場合は、市区町村役場に上申書や賃貸借契約書の写しなどを提出する必要があります。
これが面倒だから、予め新住所に移動しておくわけです。
住所変更登記が必要になる。
住民票が旧住所のままで所有権移転登記をした場合、登記簿上の住所は旧住所で登録されます。
住民票を新住所に移動しても、登記簿上の住所は自動的に変わりません。
住所を変更するには、住所変更登記をしなければなりません。
すぐ変更する必要はありませんが、将来売却する際は変更する必要があります。
司法書士に依頼することが一般的ですが、1～2万円ほどの費用がかかります。
住民票を移動する際の注意点
冒頭でも言いましたが、住民票の移動は引っ越し済みでないとできません。
なので、お役所から「お引越し済みですか？」と聞かれますので、「はい！」とウソをつきましょう。
そうすれば、お役所は暗黙の了解で処理してくれます。
売主がまだ住んでいる場合はどうなる？
売主がまだ住んでいる状態でも、住民票の移動はできます。
2世帯住宅がいい例です。老夫婦と若夫婦が別々の住民票を持っているケースがあったりします。
ただ、お役所から「新住所にはお住まいの方がいらっしゃいますが・・・」と質問を受けるかもしれません。
最近、なりすまして転入する被害が報告されているそうで、厳しくなっているようです。
その場合は、万事休すです。
「実は近いうちに引っ越す予定でして・・・」と言えば、暗黙の了解にしてくれるかもしれません。
郵便物はどうなる？
住民票を移動すれば、お役所からの郵便物が新住所へ届いてしまいます。
それを防ぐために、郵便局で手続きをしておきましょう。
まとめ
金消契約や決済・引渡し前に、必ずしも住民票を新住所へ移動しないとダメなわけではありません。
ただ、その分金融機関や登録免許税の手続きが面倒になったり、住所変更登記の費用が発生したりします。
あなたはどちらの選びますか？
ちなみに、ほとんどの方が金消契約や決済・引渡し前に住民票を移動しているのが現実です。
以上、「買主はなぜ決済・引渡し前に住民票を移動するべきなの？」でした。
参考になれば幸いです。
