キャンセルのイメージ写真

「賃貸住宅に申し込みをしたけど、事情によりキャンセルしたい・・。」
「いつまでなら、違約金なしでキャンセルできるの?」

こんにちは!不動産ハッカーの管理人です。

「ここに住みたい!」と思う賃貸住宅がみつかって申し込んだとしても、やむを得ない事情によりキャンセルせざるを得ない状況になることがあります。

「本当に申し訳ない」と思いつつも、気になるのが違約金が発生するかどうかですよね。

ポイントとなるのは、契約が成立しているかどうかです。
契約成立前であれば違約金は発生しませんが、成立後であれば発生します。

では、いつをもって契約成立とするのか。
これはグレーゾーンであり、不動産業者や弁護士によって見解が違いますので、要注意です。

このページでは、賃貸のキャンセルについて、語りたいと思います。

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いつまでなら違約金なしでキャンセルできるの?

冒頭でも言いましたが、契約が成立しているかどうかが重要になります。
契約が成立していなければ、違約金は発生しません。

では、どのタイミングで契約が成立しているとみなすのか、詳しく見ていきましょう。

いつをもって契約成立とみなすのか。

民法では、借主が「借ります」、貸主が「貸します」との意思表示をすれば、契約が成立することになっています。
これを、諾成契約(だくせいけいやく)といいます。

借主が申し込みをして、貸主が審査を通せば、契約成立とみなされます。
つまり、契約書に署名・捺印していなくても、契約は成立していることになります。

また、それに加えて、仲介業者は契約を成立させるために、以下のことをしなければなりません。

  1. 借主に対して宅地建物取引主任者証を提示する。
  2. そして、物件の重要事項を説明する。
  3. そして、重要事項説明書を交付する。

以上をまとめると、以下の行為があれば、契約が成立したとみなされる場合が多いです。

  • 借主が申し込みをした。
  • 宅地建物取引主任者が、宅地建物取引主任者証を提示して、重要事項を説明し、書面を交付した。
  • 貸主が入居審査をして、「貸します」と承諾した。

参考までに、大阪府の宅建協会のホームページにも、このことが書かれています。

実務上では、どうなの?

実務上というか、私の経験上では、借主が賃貸借契約書に署名・捺印した時点で、契約成立とすることが多かったです。

他の業者もそのようにしているところが多かったように思えます。

申込金や手付金など、預けたお金は返ってくるの?

仲介業者によりますが、申し込み時に「申込金」や「手付金」として、家賃の1ヶ月分などを預けることがあります。

もし、契約締結前にキャンセルした場合は、これらのお金は返ってきます。

仲介業者によっては、「キャンセル料として返金できない」と言うところがありますが、これは宅建業法を違反しています。

仲介業者は、契約が成立して初めて、仲介手数料を受け取ることができます。
また、契約が不成立の場合は、預かり金を返金しなければならないルールになっています。

もし、「返金できない」と言われた場合は、その理由を聞いてみましょう。
法律に反するようでしたら、消費者センターや国民生活センターに相談しましょう。

もしくは、不動産会社を監督する都道府県建設部建築指導課や、地方整備局建設産業課に連絡しましょう。

簡単にキャンセルするべきものではない

契約が成立するまでは、キャンセルしても違約金は発生しません。
しかし、だからといって、気軽に申し込みはするべきものではありません。

申し込みがあれば、入居に向けて多くの人が動き始めます。
キャンセルがあれば、その動いた人たち全員に迷惑がかかります。

ちなみに、申し込み後の動きは、以下のようになります。

  • 仲介会社が管理会社に連絡し、申込書をFAXする。
  • 管理会社の入居審査が始まる。
  • 管理会社が本人確認をする。
  • 管理会社が勤務先の在籍確認をする。
  • 管理会社が連帯保証人への意思確認をする。
  • 保証会社に加入する場合は、保証会社も審査をする。
  • 管理会社が大家さんに報告する。
  • 管理会社が賃貸借契約書を作成する。
  • 内装工事、ハウスクリーニング、鍵交換などをそれぞれ業者に発注する。
  • 仲介業者が管理会社から賃貸借契約書を受け取る。

これらの業務で動いた人たち全員に迷惑が掛かります。

また、入居の申し込みがあると、管理会社はそのお部屋の入居者募集をストップします。
他の方が「入居したい!」と言っても、断るわけです。

以上のことから、やむを得ない事情があってキャンセルする場合は、なるべく早くキャンセルの連絡をしましょう。

まとめ

  • 申し込みをキャンセルして違約金が発生するかどうかは、契約がいつ成立したのかによります。
  • 契約前であれば違約金は発生なし、契約後であれば違約金が発生します。
  • 一般的には、借主が契約書に署名・捺印したら、契約成立とみなされることが多いです。
  • 契約書に署名・捺印していないくても、借主が宅地建物取引主任者から宅地建物取引主任者を掲示され、重要事項の説明を受け、書面を交付され、大家さんが「入居してよし!」と承諾した場合は、契約成立とみなされることがあります。
  • 申し込み時に預けた「申込金」などは、契約前にキャンセルすると返金されます。
  • キャンセルする場合は、早めに連絡するよう、心がけましょう。

 

以上、「賃貸の申込みは、いつまでなら違約金なしでキャンセルできるの?」でした。

参考になれば幸いです。